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2017年上海楼市最新消息-如果开发商拥有房产,能抑制房价吗?

作者:牛市配资资讯网
来源:http://www.25009.net
日期:2020-09-21 07:51
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2017年上海楼市最新消息-如果开发商拥有房产,能抑制房价吗?

  

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2017上海楼市最新消息:如果开发商自持物业 是否就能抑制房价?

 

  11月16日和17日,北京第一批“限价房和竞争性地价”试点地块的结果出人意料,四个地块的房屋均由开发商100%自持。其中,海淀西北王20号地块由中粮+资本+天恒财团以57.6亿元的总价收购,自持住宅面积为100%,商业面积为10%。在另外三个地块中,每个地块至少有四家开发商提交了100%的自住住房,进入了“高标准商品房建设方案提交程序”,投标企业的建设方案将在10个工作日后提交。

  自持转移模式不容乐观?。

  所谓“100%自持”,是指经过最初的开发建设,通过销售一次性收回资金的房产,现在完全由开发商持有。北京市国土资源委员会有关负责人表示,首批试点地块是落实北京“930”新政的具体措施,通过限制销售价格、设定地价上限、企业自持面积比例招标、建设质量计划招标等措施,促进房地产市场健康发展。企业对自住商品房面积的招标将满足不同层次自住者的住房需求,尤其是住房需求。也就是说,鼓励和引导开发企业利用已建或新建房屋开展租赁业务。

  上海也有这样一个开发商的“自我维持系统”。自从保利今年5月在浦东周浦赢得“王迪”后,宅基地转让的条件就设定为“15%的面积需要在70年内自我维持且不能出售,5%的面积作为社会住房免费移交给政府,自我维持的居住区不能在境内转让。”不可能成立独立的商业公司,不可能不做生意,也不可能没有小产权证。”。

  那么,这样一个自我维持的体系真的能抑制房价吗?一位参与土地拍卖的开发商向记者承认,“事实上,公司是内部核算的。如果有持有要求,我们会根据持有方法计算成本,所以只是控制当前底价。至于背后的实际底价,现在有很多计算方法,最暴力的是直接剔除15%。”可儿房地产研究还认为,像北京这样的100%自持式转让模式并不乐观,这不仅增加了未来项目资金实现的难度,也给企业的资金周转带来了一定的压力。此外,由于住房部分不能出售,按照这种模式,北京的新房供应将更加稀缺,这将进一步加剧房地产市场供不应求的现状,并迫使房价迅速上涨。即使价格上涨在短期内趋于平缓,一旦限制性措施稍微放松,可能会出现爆炸性增长。

  根据嘉里地产的研究,一线城市房价过度上涨的实质是供需错位,土地供给指数与市场需求长期不配资,土地供给远远小于商品房交易规模。纵观纽约、东京等特大城市的发展历程,特大城市的人口聚集过程是不可逆转的,因此“以房制人”的发展战略仍然过于理想化。因此,建议长期应“以稀疏为主”。一方面,增加一线城市的土地供应,缓解目前房地产市场供不应求的局面;另一方面,加快中小城市医疗、教育、交通等公共设施建设,引导人口有序向中小城市迁移。

  资产证券化是“出路”?。

  那么,开发商将如何持有这些房产呢?据了解,在欧洲发达国家成熟的房地产市场中,持有物业一般占物业总数的50%左右。在中国,控股物业主要是商业物业,几乎没有住宅物业。第一个原因是住宅物业相对稀缺,比商业物业更容易出售;其次,家庭住宅的价格很高,很难通过持有租赁来收回成本。有些项目的回收期可能超过20年或30年;第三,住宅物业面向居民,管理难度大,问题多。

  对此,韩毅智库研究总监张华东表示,开发商可以通过资产证券化将租赁项目打包成金融产品,以获得较高的现金流,并开发其他项目。“根据租赁协议,未来的现金流可以计算出来。稳定的现金流可以是资产证券化。租金被打包成规模为10亿元人民币的金融产品,年化回报率为10%。”此外,开发商可以将自我维持的项目作为一个整体进行转让,或者将其抵押给银行进行高额股票交易。

  目前,这类资产证券化产品已经在市场上运行。例如,“一米良田”就是将房地产开发商的公寓和写字楼租金收入、精品酒店的经营收入等现金流资产进行贴现,打包成资产证券化产品,为投资者提供众筹目标。这种“股票地产转型运营+金融+互联网”的轻资产投资模式已经被许多投资者认可,网上产品的招聘往往在几秒钟内就结束了。

  此外,发展租赁住房业务和养老地产也是一条路径。前者是国家明确鼓励的发展方向,可能有许多政策支持;尽管后者缺乏盈利效果,但它是一个不可否认的蓝海市场。随着高净值个人步入老年,社会养老服务有望发展。在高端住宅区开发养老公寓,可以促进孩子和父母住在同一个社区的养老模式。

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