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模糊观察,浦田资产魏松谈论当前的房地产发生了什么

作者:牛市配资资讯网
来源:http://www.25009.net
日期:2020-09-23 21:58
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模糊观察,浦田资产魏松谈论当前的房地产发生了什么

  

模糊观察,浦田资产魏松谈论当前的房地产发生了什么是由编辑小助手整理编辑,内容涵盖迷雾,观察,资产,房地产,宋炜房地产最新动态等;主要讲解的内容是作者宋炜是田仆资产创始合伙人,青年财经学者,原九鼎投资第一位内部晋升的合伙人。宋炜近些年一直在国内各地奔波,考察各类企业,的相关信息,具体详情请继续阅读下文。

 

  

  

迷雾观察,田仆资产宋炜谈当前房地产怎么了

 

  作者魏松是年轻的金融学者浦田资产的创始合伙人,九鼎投资的第一位内部晋升合伙人。

  近年来,魏松一直在中国各地旅行,考察各种企业,并与企业家和投资者交流。他表示,自2015年股市崩盘和房地产价格飙升以来,中国的经济形势似乎比以往任何时候都更加复杂和不可预测。几乎在最近的每一次访问中,每个人都提出了各种各样的困惑,我尽力去分析和讨论它们。今天,我将整理一些观点并与大家分享。

  这是关于当前经济形势的第一个问题:房地产发生了什么?

  我经常去几个城市,比如南京、苏州、无锡和郑州,那里的价格上涨非常夸张。郑州已经卖了4000万亩的天价,而多年闭塞的无锡甚至卖了1.8万亩的底价。在此之前,别说土地价格了,18000元的价格在无锡顶级豪宅之列,许多地段好的房子都不到10000元。多年来,房地产行业的老司机们都说他们无法理解。每个人都知道泡沫很大,但房价仍在飙升。这是怎么回事?

  首先,这是怎么回事?

  第一个原因可以用前面多次提到的推动模式来解释。十年前和更久以前,中国政府比市场强大得多,就像一个强人,可以通过监管和控制轻松地推动市场;五年前,4万亿元投放市场,国内生产总值也增加了,所以市场力量增加了,政府不能再轻易控制市场,但它仍然在控制之中;到目前为止,国内生产总值比十年前翻了一番。房地产市场在2013年达到销售高峰,在2015年达到销售高峰。在这种情况下,政府不能用80%的技能撼动市场,所以在过去的一两年里,从降息到RRR降息再到改变限购政策等等。一两项政策不会冲击市场。政府不得不使用各种手段和十大成功来稍微促进市场,但是当它开始的时候就有点过头了。

  推球模型图。

  因此,2015年以来房价飙升的始作俑者实际上是政府。由于2014年房地产市场极度低迷,政府采取了许多措施来减少库存,这将市场从冬天推向了仲夏。事实上,股市在过去一年左右的表现也是类似的原因。

  第二个原因是各级政府的目标不一致。从理论上讲,中央政府对房地产的监管符合大多数人的利益,而地方政府则不同。自2013年底以来,地方政府经历了一段艰难时期。一方面,土地市场不活跃,政府土地收入增长乏力。另一方面,大量政府债务面临巨大的偿还压力,甚至一些地方政府也濒临违约。然而,房地产市场的复苏无疑可以救政府于水火之中。财政收入持续增长,抵押品价值增加,不再需要被动地平仓。这就像恒大在市场上买入万科股票,推高股价,变相救了宝能。人们谨慎地怀疑,政府甚至可能与房地产企业合作,推高土地价格,并以其他方式补偿房地产企业。于是,结果是,花开了,鼓声没有停止,这一届的书记和市长都交出了满意的答案,但下一届的领导人预计不会做得很好,中央政府也将面临更严峻的形势。

  第三个原因是房地产已经很贵了,但是很少有更好的投资品种,市场上很多投资品种都是不可理解的,甚至有很多骗局。让我们看看自2015年以来发生了什么大事件。首先,2015年上半年,当四、五线城市的所有人都涌入股市时,股市陡然下跌,投资者突然意识到股票风险太大了!其次,包括电子租赁、泛亚、P2P和各种替代商品交易所在内的虚假繁荣从2015年底开始崩溃,普通人再次接受教育。第三,中国一直处于利率的长期下行通道,自2015年股市崩盘以来,这一通道得到了加强,各种金融机构理财产品的收入一直在下降。人们渐渐回过神来,原来房地产是最可靠的!因此,如果你在买买时毫不犹豫,房价自然会上涨,并且财富效应会极其明显,这将进一步刺激疯狂的买买者购买。中国过度的货币再次涌入巨大的水库,所以这轮房价飙升确实是一种货币现象。研究表明,导致房价上涨的城市是居民存款余额大幅增加的城市。

  其次,泡沫会破裂吗?

  那么,最近有多少文章写道,类似于日本房地产泡沫的破裂,会发生在中国吗?我认为这是一个好问题。

  一方面,政府现在知道房地产过热,并开始了新一轮的调控。事实上,这项规定已经在2016年初开始实施,但除非发生事故,否则永远不会有立竿见影的效果。要扭转这种局面,仍然需要12枚金牌。因此,我预测,在2016年末和2017年初产业政策、货币政策和窗口导向全面启动后,房地产将逐步开始新一轮的寒冬。无锡最近涨幅最大,但应该是房价涨幅不会最大的地区。由于城市化程度高,房价从核心区直线下降,几乎没有辐射到江阴和宜兴这两个县级市。多年来,中国一直是一个封闭的社会,人口流入效应微弱,政府土地供应巨大,拆迁户和住房建设良好。当这座本不该上涨最多的城市的房价达到高峰时,实际上表明了高潮即将结束。这就像大海的潮汐,最后一波冲击,然后潮汐会退潮。

  另一方面,中国的房地产一般不会出现量价同时下跌的局面,那么量价肯定会下跌,而且跌幅会很大。真正的需求永远不会长时间保持在目前的水平,而价格会下降或略有波动,即所谓的无价市场。其原因是房地产的货币属性太强,整个社会融资的抵押品基本上是房地产土地。如果全国房价和地价下跌,将导致严重的通货紧缩,从而引发经济衰退和社会动荡。以宝能为例。如果没有“白衣骑士”恒大,宝能的股价巨幅下跌将越来越厉害。当金融机构无力开始抛售时,它将产生类似乘数加速的效应,这将推动更剧烈的下跌,最终宝能将被黑洞吞噬。

  中国政府是世界上少数几个既有收入又有资产的政府之一。它具有很强的控制能力,再加上土地所有权的国情。尽管市场已经很大,但政府仍有能力防止市场完全失控。因此,我认为日本房地产泡沫的悲剧不会在中国上演,这次的结果肯定不会那么严重。但可以肯定的是,就像两年前一样,销售极其缓慢、资金链紧张的企业将会死亡。特别是,如果在2016年下半年的高峰期收购土地的企业不能在两年后的下一个高峰期生存下来,将会被暂停。

  虽然我不认为它会完全崩溃,但这一次的房地产繁荣已经造成了不可挽回的严重后果。以前,房地产引领实体经济5年,但现在已经10年了。那么,实体经济还有机会吗?让我们在下一篇文章中讨论这个问题。

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