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2017年全国房价会下跌吗?金融部门能调控房价吗?

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2017年全国房价会下跌吗?金融部门能调控房价吗?

  

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2017全国房价未来会降吗:金融部门能让房价调控下来吗?

 

  金融在房地产开发和监管中发挥着重要作用。房地产是资本密集型产业,无论是开发还是销售都需要金融部门的大力支持,其融资杠杆非常高。正因为如此,金融部门和金融手段在实施房地产调控中发挥着重要作用。然而,在整个房地产调控组织体系中,金融部门能够发挥的作用并没有完全理顺,甚至存在一些不协调之处。

  首先,有许多部门可以参与房地产调控,但包括金融部门在内的各个部门的职责和权利并不明确。

  二是中央部门没有完全理顺调控关系,地方部门也存在这一问题。此外,金融业的垂直管理特征明显,这使得地方政府更难协调各部门。

  第三,房地产是地方产业,应该是调控的主体。然而,由于财政收入和国内生产总值发展的压力,出现了土地收入最大化的趋势,这与房地产调控的目的直接冲突。此外,地方主要考核目标与房地产调控联系不紧密,地方调控政策总是滞后且力度不够,实质性措施往往是在中央监管后才出台。这时,房地产问题已经很明显,调控效果自然不理想。

  只有从财务的角度来看,财务管理部门在房地产调控体系中扮演着更加合作的角色,那么它在房地产调控中能否发挥更加积极的作用呢?

  自去年以来,一线城市向北深入,南京和苏州合肥的房地产市场形势非常糟糕。今年3月后,许多城市频繁出现“地王”,房价迅速上涨。这些城市本应及时降温,适度抑制需求,尤其是投资需求,但金融业仍在鼓励去库存化。值得注意的是,去库存化政策是针对中国大多数城市供大于求的情况而提出的,而城市政策导致供不应求的城市应该增加库存以抑制需求。

  从1月到9月,房地产企业债券的发行量创下新高,达到数万亿元,利率非常低。房地产固定收益在a股市场变得流行,各银行增加了抵押贷款和开发融资。金融宽松政策直接催生了“土地王”关系,土地价格和房价依次上涨。

  从杠杆角度来看,销售环节中按揭股票的首付大多为2 ~ 30%,利率为* *。在土地收购环节的土地融资中,自有资金可以低至30%。巨额的资金支持、较低的资本价格和较高的杠杆率,对本轮房地产局部过热起到了推波助澜的作用,影响了房地产的健康发展,对金融安全构成了一定的威胁。这些情况的出现,既与城市监管政策执行不力、地方政府主体责任落实不到位有关,也与金融管理部门在监管体系中缺乏领导和主动性有关。如何充分发挥金融机构在房地产调控中的主导作用?如何理顺房地产调控组织体系中的各种关系。笔者认为,有必要在以下几个方面进一步梳理和改革。

  首先,应进一步理顺中央政府相关部门在房地产调控中的职责和权利。鉴于房地产对经济和金融的重要性,建议成立一个新的中央房地产政策委员会,并成立一个专家委员会,邀请世界各地与一线房地产市场有密切联系的专家。各部门各司其职,权责关系要明确,确保中央各部门之间的协调。

  其次,要理顺中央和地方的关系。房地产开发因地而异,房地产调控的主要责任必须落实到地方政府。房地产调控有几个主要目标,如供需基本平衡、房价稳定、结构合理、避免房价泡沫和供给泡沫。这些目标应纳入地方政府的重点考核指标体系,以避免地方短期房地产过度开发的弊端,损害城市的长期发展能力,给居民购房造成过度压力。

  第三,在中央政府的支持下,地方政府应进一步理顺房地产调控体系和各部门的权责。中央政府可以考虑在一定程度上把房地产调控的主要责任落实到地方政府,同时赋予地方政府足够的权利。在贯彻城市政策精神的指导下,“三中全会”可以考虑有条件地将房地产金融政策调整权下放给地方财政管理部门。

  由于房地产市场往往变化非常剧烈,当出现异常波动时,必须及时进行调控,否则调控效果会大大降低。房地产调控要建立长期机制和短期机制,二者缺一不可。短期机制就像“治标不治本”,长期机制就像“治标不治本”,长短结合,标本兼治。

  如果监管要在短期内有效,就必须正常使用金融工具。财务手段可以在短期和长期发挥重要作用。目前,房地产短期调控机制有待加强。第一、二次抵押贷款首付比例、不同条件下的抵押贷款利率、抵押贷款资格、抵押贷款规模等金融措施对房地产购买的短期需求有很大的调节作用。

  开发贷款规模、不同城市的支持程度、土地融资渠道的筹集和释放、房地产企业债券的规模和准入标准、利率、对股票市场IPO和股票发行的支持或限制等。对房地产公司的资本有很大的影响。这些调整会对土地市场的成交量、交易价格甚至房价预期产生重大影响。

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